借地の権利調整
①借地の権利調整で物納対策が必要なのは・・・
＊相続が起きてからでは遅い・・・間に合わない。
＊物納は借地権のついた「貸宅地の評価」をもっとも高価にて整理する処方箋のひとつ。
＊物納は借地権のついた「貸宅地の評価」をもっとも高価にて整理する処方箋のひとつ。
②地主が国になったら借地人にメリット？
＊地主が「国」になるということは、借地人にとって現在の地主相続人が貸宅地を国に物納することで大いにメリットになる。
1つ：更新時に更新料負担がなくなる。
2つ：更新料のほかに条件が明確化されている。
＊国において、現状の借地を変更する行為では「承諾料」として予め金銭による支払い規定をおいている。
3つ：国が底地を第三者へ売却することがない。
4つ：極めて事務的関係である。
1つ：更新時に更新料負担がなくなる。
2つ：更新料のほかに条件が明確化されている。
＊国において、現状の借地を変更する行為では「承諾料」として予め金銭による支払い規定をおいている。
3つ：国が底地を第三者へ売却することがない。
4つ：極めて事務的関係である。
★国の承諾料基準
①新築承諾料の基準
ア）非堅固建物 借地権相当額に100分の6を乗じて得た額
イ）堅固建物 借地権相当額に100分の12を乗じて得た額
②増改築承諾料
上記新築承諾料に既存建物延べ床面積分の増改築部分床面積を乗じて得た額
ただし、新築承諾料の100％を以て上限とする。
③借地条件の変更（非堅固建物から堅固建物へ）
堅固建物の改築と同じ額
④借地権譲渡（名義書換）承諾料
名義書換時相続評価額×借地権割合×10％
ア）非堅固建物 借地権相当額に100分の6を乗じて得た額
イ）堅固建物 借地権相当額に100分の12を乗じて得た額
②増改築承諾料
上記新築承諾料に既存建物延べ床面積分の増改築部分床面積を乗じて得た額
ただし、新築承諾料の100％を以て上限とする。
③借地条件の変更（非堅固建物から堅固建物へ）
堅固建物の改築と同じ額
④借地権譲渡（名義書換）承諾料
名義書換時相続評価額×借地権割合×10％
③貸宅地の物納要件について
「物納制度」
国税は金銭での納付を原則とするが、相続税に限って金銭での納付が困難な場合（延納含む）一定の相続財産での納付を認めている。
この制度が「物納」
物納を認めているのは不動産に限らず、「国債」「株式」なども含まれ相続財産の内容により申請の順位が定められている。
国税は金銭での納付を原則とするが、相続税に限って金銭での納付が困難な場合（延納含む）一定の相続財産での納付を認めている。
この制度が「物納」
物納を認めているのは不動産に限らず、「国債」「株式」なども含まれ相続財産の内容により申請の順位が定められている。
★物納の順位
第一順位：①国債・地方債・不動産・船舶
②不動産のうち物納劣後財産
第二順位：③社債・株式・証券投資信託又は貸付信託の受託証券
④株式のうち物納劣後財産
第三順位：⑤動産
不動産は第一順位なので、貸宅地の物納は他の財産に優先される。
実際には相続が発生した場合の物納申請手続きそのものは、税理士の業務範囲になるので地主の顧問税理士や付き合いのある税理士と将来における物納申請も見据え協議しながら進めることが望ましい。
②不動産のうち物納劣後財産
第二順位：③社債・株式・証券投資信託又は貸付信託の受託証券
④株式のうち物納劣後財産
第三順位：⑤動産
不動産は第一順位なので、貸宅地の物納は他の財産に優先される。
実際には相続が発生した場合の物納申請手続きそのものは、税理士の業務範囲になるので地主の顧問税理士や付き合いのある税理士と将来における物納申請も見据え協議しながら進めることが望ましい。
★物納の不適格財産の概要
＊抵当権など担保や買戻し特約が付されている土地
＊所有権や賃借権などの権利争いがある不動産
＊境界確定がされていない土地
＊隣地所有者と争訟によらなければ通常使用ができない不動産（隣地建物や工作物の越境等）
＊貸主に著しく不利な契約条件の不動産
＊賃料が著しく低廉な条件にて貸付けられている不動産
＊賃料の滞納や供託がされている不動産
＊借地権者の所在が不明な不動産
＊他の土地に囲まれて公道に面しない土地（囲繞地通行権のある土地を除く）
＊共有不動産（共有者全員の同意があるものを除く）
＊対象の土地だけでは使用できない土地（敷地狭小地・がけ地・不整形土地など）
＊私道の用に供されている土地
＊他の不動産と一体となることで効用を有する不動産
＊敷金・保証金などの預かり金のある不動産
＊土壌汚染や廃棄物のある土地
＊公序良俗に反する利用目的に供されている不動産
＊建物が滅しているが滅失登記がされていない土地
＊耐用年数が経過している建物
＊所有権や賃借権などの権利争いがある不動産
＊境界確定がされていない土地
＊隣地所有者と争訟によらなければ通常使用ができない不動産（隣地建物や工作物の越境等）
＊貸主に著しく不利な契約条件の不動産
＊賃料が著しく低廉な条件にて貸付けられている不動産
＊賃料の滞納や供託がされている不動産
＊借地権者の所在が不明な不動産
＊他の土地に囲まれて公道に面しない土地（囲繞地通行権のある土地を除く）
＊共有不動産（共有者全員の同意があるものを除く）
＊対象の土地だけでは使用できない土地（敷地狭小地・がけ地・不整形土地など）
＊私道の用に供されている土地
＊他の不動産と一体となることで効用を有する不動産
＊敷金・保証金などの預かり金のある不動産
＊土壌汚染や廃棄物のある土地
＊公序良俗に反する利用目的に供されている不動産
＊建物が滅しているが滅失登記がされていない土地
＊耐用年数が経過している建物
④物納劣後財産
他に物納すべき適当な価額の財産がない場合に限って物納に充てることができる財産のこと。
【物納劣後財産の概要】
＊地上権や耕作を目的とする賃借権等が設定されている土地
＊違反建築の建物およびその敷地
＊土地区画整理法等の仮換地指定または一時利用地の指定がされていない土地
＊現に物納義務者の居住用または事業の用に供されている建物およびその敷地
＊建築基準法上の道路に2ｍ以上接していない土地
＊市街化区域以外の区域に所在する土地
＊法令規定により建物が建築できない土地（建物を建築できる面積が著しく狭くなる土地を含む）
＊過去に事件・事故があり正常な取引が行われない恐れのある土地
・・・物納の事前対策として何をしておくべきか？
①貸宅地を含め対象地の面積の確定
②「貸宅地」であれば境界に関する確認書の取得
【物納劣後財産の概要】
＊地上権や耕作を目的とする賃借権等が設定されている土地
＊違反建築の建物およびその敷地
＊土地区画整理法等の仮換地指定または一時利用地の指定がされていない土地
＊現に物納義務者の居住用または事業の用に供されている建物およびその敷地
＊建築基準法上の道路に2ｍ以上接していない土地
＊市街化区域以外の区域に所在する土地
＊法令規定により建物が建築できない土地（建物を建築できる面積が著しく狭くなる土地を含む）
＊過去に事件・事故があり正常な取引が行われない恐れのある土地
・・・物納の事前対策として何をしておくべきか？
①貸宅地を含め対象地の面積の確定
②「貸宅地」であれば境界に関する確認書の取得
★借地契約の記載内容確認
＊不都合な条項があると思われる場合は、借地人との間で協議し契約を締結しなおす
①契約期間（残存年数）・・・契約期間の記載はあるか？残存期間はあるか？
②契約条項・・・一方的に不利となる条件が盛り込まれていないか？
③地代の額・・・地代の額が著しく低くないか？
④借地上建物の確認・・・登記簿上と契約上及び実際に既存する建物とその構造や使用目的（建物の種類等）が一致しているか？
⑤登記簿記載事項と契約書記載名義人の確認
⑥その他
＊地代の滞納・未払い金の確認
＊敷金等に関する確認～取得
＊越境物等の有無とその処理
①契約期間（残存年数）・・・契約期間の記載はあるか？残存期間はあるか？
②契約条項・・・一方的に不利となる条件が盛り込まれていないか？
③地代の額・・・地代の額が著しく低くないか？
④借地上建物の確認・・・登記簿上と契約上及び実際に既存する建物とその構造や使用目的（建物の種類等）が一致しているか？
⑤登記簿記載事項と契約書記載名義人の確認
⑥その他
＊地代の滞納・未払い金の確認
＊敷金等に関する確認～取得
＊越境物等の有無とその処理