相続対策の基本的考え方
①相続対策の基本的考え方
【相続が発生する前に、「次世代に残す土地」と「活用する土地」を明確に分ける】
相続税対策としての基本的考え方は、①納税対策 ②節税対策 ③分割対策の3つを基本的考え方として所有する資産を区別して考えてみましょう
納税対策としての資産は、目減りがしない、運用で稼いでくれて資産が増えていくような資産とします。
節税対策としての資産は、時価評価と納税評価と比べると差がある資産。
分割対策としての資産は、相続が発生したら、次世代での相続争いになりにくい財産分割がしやすい資産とします。
まずは、このように所有する不動産をカテゴリー別に区別します。
相続税対策としての基本的考え方は、①納税対策 ②節税対策 ③分割対策の3つを基本的考え方として所有する資産を区別して考えてみましょう
納税対策としての資産は、目減りがしない、運用で稼いでくれて資産が増えていくような資産とします。
節税対策としての資産は、時価評価と納税評価と比べると差がある資産。
分割対策としての資産は、相続が発生したら、次世代での相続争いになりにくい財産分割がしやすい資産とします。
まずは、このように所有する不動産をカテゴリー別に区別します。
②次世代に残す土地と運用する土地を分ける。
①自用の土地＝自宅や分家などの「自身が使用するうえで限りなく残す土地」
②保有する土地＝相続税などの一時的納税金の負担や有事の際に換金したり物納することが可能な土地」＊納税するための土地として残す場合は運用・活用がしにくい土地を残すほうがいいでしょう。
③活用する土地＝アパート・マンションなど収益をあげることができる土地
土地活用による直接的な相続税対策の対象とする土地
②保有する土地＝相続税などの一時的納税金の負担や有事の際に換金したり物納することが可能な土地」＊納税するための土地として残す場合は運用・活用がしにくい土地を残すほうがいいでしょう。
③活用する土地＝アパート・マンションなど収益をあげることができる土地
土地活用による直接的な相続税対策の対象とする土地
③身近な節税対策その1
330平方メートルまでの自宅土地の評価額が80％減。
【小規模宅地等の特例要件】
①土地の相続人が被相続人の配偶者である。
②土地の相続人が被相続人と同居している親族である。
③同居していないが、亡くなる3年以内に持ち家に居住していない。
ただし、自身は家をもっていないが、配偶者や被相続人の所有する家に住んだことがある場合は要件にあてはまらないのでダメ。「家なき子」と言われます。
④相続後も継続して居住すること。
＊②については、二世帯住居（同居型と分離型）は対象となる。
「同居型のメリット」家屋内での行き来ができる。
改修費が比較的安価。
「同居型のデメリット」
家族内での住み替えサイクルができていない場合相続後の活用が難しい。
娘家族との同居であれば比較的問題が少ない。
「分離型のメリット」家屋内での行き来ができない。
親が亡くなった後、賃貸や民泊などで活用することが考えられる。
二世帯住居の建て方によっては将来一方を売却可能な不動産として想定できる。
同居型のデメリット、新築でないと企画しにくい。
土地が広い場合だと、小規模住宅地の評価減の対象が、1戸につき200㎡までが6分の1に減額される。
【小規模宅地等の特例要件】
①土地の相続人が被相続人の配偶者である。
②土地の相続人が被相続人と同居している親族である。
③同居していないが、亡くなる3年以内に持ち家に居住していない。
ただし、自身は家をもっていないが、配偶者や被相続人の所有する家に住んだことがある場合は要件にあてはまらないのでダメ。「家なき子」と言われます。
④相続後も継続して居住すること。
＊②については、二世帯住居（同居型と分離型）は対象となる。
「同居型のメリット」家屋内での行き来ができる。
改修費が比較的安価。
「同居型のデメリット」
家族内での住み替えサイクルができていない場合相続後の活用が難しい。
娘家族との同居であれば比較的問題が少ない。
「分離型のメリット」家屋内での行き来ができない。
親が亡くなった後、賃貸や民泊などで活用することが考えられる。
二世帯住居の建て方によっては将来一方を売却可能な不動産として想定できる。
同居型のデメリット、新築でないと企画しにくい。
土地が広い場合だと、小規模住宅地の評価減の対象が、1戸につき200㎡までが6分の1に減額される。
④身近な節税対策その2
「相続した空き家を売却した譲渡所得の3000万円控除の特例」
3000万円の控除なので譲渡所得税が600万節税できることになります。
【小規模宅地等の特例要件】
①1981年5月までに建てられた一戸建て住居（マンションは対象外）
②亡くなった方がおひとりで居住されていて相続後に空き家になっている
③相続発生後は、空き家状態であり、自住したり、貸したり、事業等に使用していない
④建物を解体あるいは新耐震基準を満たす改修工事をし売却した。相続発生後3年後の年末までの売却
⑤売却価格は1億円以下であること
④番について
建物を解体するか改修するか？の選択
何もしなければ・・・特定空き家の認定・固定資産税などの住宅用地特例からの適用除外となり固定資産税は最大6倍増になります。
建物解体する場合・・・最大で解体費用の5分の4（国が5分の2、地方自治体が5分の2負担）ゆえに80％の補助が受けれることになります。
建物を解体せずに回収して事業等に使用する
最大改修費用の3分の2（国が3分の1、地方自治体が3分の1）ゆえに改修工事費の60％の補助を受けれます。
2016年4月1日より一定期間内に、旧耐震基準の下で建築された居住用家屋（被相続人のみが居住し、相続後空き家となった場合に限る）を相続し、その後一定期間内に対象となる居住用家屋の耐震リフォーム工事又は解体を行った場合、標準工事費（上限は200万円）の10％が所得税から控除されます。
3000万円の控除なので譲渡所得税が600万節税できることになります。
【小規模宅地等の特例要件】
①1981年5月までに建てられた一戸建て住居（マンションは対象外）
②亡くなった方がおひとりで居住されていて相続後に空き家になっている
③相続発生後は、空き家状態であり、自住したり、貸したり、事業等に使用していない
④建物を解体あるいは新耐震基準を満たす改修工事をし売却した。相続発生後3年後の年末までの売却
⑤売却価格は1億円以下であること
④番について
建物を解体するか改修するか？の選択
何もしなければ・・・特定空き家の認定・固定資産税などの住宅用地特例からの適用除外となり固定資産税は最大6倍増になります。
建物解体する場合・・・最大で解体費用の5分の4（国が5分の2、地方自治体が5分の2負担）ゆえに80％の補助が受けれることになります。
建物を解体せずに回収して事業等に使用する
最大改修費用の3分の2（国が3分の1、地方自治体が3分の1）ゆえに改修工事費の60％の補助を受けれます。
2016年4月1日より一定期間内に、旧耐震基準の下で建築された居住用家屋（被相続人のみが居住し、相続後空き家となった場合に限る）を相続し、その後一定期間内に対象となる居住用家屋の耐震リフォーム工事又は解体を行った場合、標準工事費（上限は200万円）の10％が所得税から控除されます。
⑤ほったらかしの古アパートは〇〇〇が高まる！
古くなったアパートは安い賃料設定もしくは建替え。
古アパートって、修理・修繕がなされないほったらかしアパートで、古いから家賃が安い、安くしないと入居しない。安い賃料設定をしたら入居者があるのはまだ救い。
入居してほしいけど、そのためには修理・修繕をして、また時代のライフスタイルにあうリフレッシュ工事やリノベーション工事を施さないと難しい。
でも、その費用を出せない・出したくない。。。
家賃を安くすることで入居者属性も反映されて〇〇な方になりがちなのは否めない。
こんな古アパートの不良資産化への悪循環スパイラルが巻き起こるわけなんです。
中途半端な費用を支出するのであれば、思い切って建替えをするか！？って決断すると、すべて空き家ならいざ知らず、入居者があれば、入居者へ丁寧な会話、対応に努めご理解ある退去をしていただくのに、退去費用の一部負担など立ち退き保証なども考慮しなければなりません。
日本では建物においては過去より25年、30年と月日が経つと償却して新しく建替え、建替え。。。と延々と借入をしていくことになり生涯負債を背おう「生涯シャッキンダー」になってしまいかねませんね。。。(+_+)
さらに、そんな重たい負の資産を次世代へ相続させることになると、まぁ～～一大事！！
相続が発生すると建物が古くなっていても土地の評価は変わらないので相続税が高額って。売るにも入居者がなくて、運用利回りの合わない建物付き土地は値をたたかれてしまうかも・・・
建物はきちんと計画性をもって維持管理、いつもこんなところに住んでみたい。。。
住みたい。。。(^^)/って思っていただけるようにしましょう。
古アパートって、修理・修繕がなされないほったらかしアパートで、古いから家賃が安い、安くしないと入居しない。安い賃料設定をしたら入居者があるのはまだ救い。
入居してほしいけど、そのためには修理・修繕をして、また時代のライフスタイルにあうリフレッシュ工事やリノベーション工事を施さないと難しい。
でも、その費用を出せない・出したくない。。。
家賃を安くすることで入居者属性も反映されて〇〇な方になりがちなのは否めない。
こんな古アパートの不良資産化への悪循環スパイラルが巻き起こるわけなんです。
中途半端な費用を支出するのであれば、思い切って建替えをするか！？って決断すると、すべて空き家ならいざ知らず、入居者があれば、入居者へ丁寧な会話、対応に努めご理解ある退去をしていただくのに、退去費用の一部負担など立ち退き保証なども考慮しなければなりません。
日本では建物においては過去より25年、30年と月日が経つと償却して新しく建替え、建替え。。。と延々と借入をしていくことになり生涯負債を背おう「生涯シャッキンダー」になってしまいかねませんね。。。(+_+)
さらに、そんな重たい負の資産を次世代へ相続させることになると、まぁ～～一大事！！
相続が発生すると建物が古くなっていても土地の評価は変わらないので相続税が高額って。売るにも入居者がなくて、運用利回りの合わない建物付き土地は値をたたかれてしまうかも・・・
建物はきちんと計画性をもって維持管理、いつもこんなところに住んでみたい。。。
住みたい。。。(^^)/って思っていただけるようにしましょう。
⑥土地活用の基本は・・・
ａ）土地を売る＝資産の流動化（現金資産に置き換え）
特徴 ①リスクなし ②リターンは小さい ③インフレに弱い ④相続税評価がそのまま現金なので相続税は多くなる よって、相続対策・運用対策要
ｂ）土地を貸す＝駐車場や定期借地事業
特徴 ①リスクは小さい ②リターンがやや見込める ③インフレにはやや強く効果あり ④相続税が課税されるとやや多い よって相続対策要
Ｃ）建物を建てて貸す＝借入金を作る
①リスクがあり ②運用が計画通りにいく＝リターンが他に比して多く見込める
③インフレには効果あり ④相続税対象として税負担が圧縮される よって必要対策として建物の企画と維持管理保全対策を要する。
特徴 ①リスクなし ②リターンは小さい ③インフレに弱い ④相続税評価がそのまま現金なので相続税は多くなる よって、相続対策・運用対策要
ｂ）土地を貸す＝駐車場や定期借地事業
特徴 ①リスクは小さい ②リターンがやや見込める ③インフレにはやや強く効果あり ④相続税が課税されるとやや多い よって相続対策要
Ｃ）建物を建てて貸す＝借入金を作る
①リスクがあり ②運用が計画通りにいく＝リターンが他に比して多く見込める
③インフレには効果あり ④相続税対象として税負担が圧縮される よって必要対策として建物の企画と維持管理保全対策を要する。