価値ある土地の必須要件は「道路」 「道」と「道路」の違い
①「道」と「道路」の違い
建物を建築するには「道路」に接していなければ建築することができません。
また、「道路」と言っても見た目が「道路」にみえても、建築する土地に接道している「道路」が建築確認基準法上定められた「道路」であるか否かは見た目だけではわかりません。
建築基準法上の「道路」として扱われているのか?・・・対象土地が所在する行政(役所)の建築指導課(建築確認の担当部署)にて確認ができます。合わせて道路の種類は同じく行政の「道路総務課」などの部署名にて公の認定道路か否かを含め幅員を確認をしましょう。
所有している土地(不動産)が道に接している・・・見た目だけで建築基準法上での道路とは限らないのでしっかり確認をすることが大事です。
また、「道路」と言っても見た目が「道路」にみえても、建築する土地に接道している「道路」が建築確認基準法上定められた「道路」であるか否かは見た目だけではわかりません。
建築基準法上の「道路」として扱われているのか?・・・対象土地が所在する行政(役所)の建築指導課(建築確認の担当部署)にて確認ができます。合わせて道路の種類は同じく行政の「道路総務課」などの部署名にて公の認定道路か否かを含め幅員を確認をしましょう。
所有している土地(不動産)が道に接している・・・見た目だけで建築基準法上での道路とは限らないのでしっかり確認をすることが大事です。
②「建築基準法上の道路」
ある土地に建物を建築する場合、建築基準法という法令に遵じて建物を建てることになる。
建築基準法第43条に「建築物の敷地は道路に2m以上接しなければならない」と記されている。
同規定は、都市計画区域並び準都市計画区域内で建築物を建てる時に必要な条件になります。
この建築基準法第42条には道路が次のように定められています。
①道路法による道路で幅員が4m以上のもの(自動車専用道路を除く)=1項道路という。
②都市計画事業や宅地分譲等で開発された幅員が4m以上もの=2号道路又は開発道路という。
③建築基準法が施行される昭和25年11月23日またはそれ以降にその地域が都市計画区域に指定された日に道として存在していた幅員が4m以上のもの=既存道路という。
④計画中の歳計画道路で2年以内に事業施行が予定されているものと役所が指定したもの=計画道路という。
⑤道路位置指定を受けた道路=位置指定道路または5号道路といいます。
⑥前項③と同条件ですが、幅員4m未満の道路で建物が立ち並んでおり、特定行政庁が指定するもので、道路中心線から水平距離2mの線、片側ががけ地、河などの場合はその境界線から4mの線を道路の境界線とみなす=2項道路または422(ヨンニーニー道路)といいます。
⑦前項⑥と同じ条件ですが、土地の状況によりやむを得ない場合は2mを1.35m以上、4mを2.7m以上の範囲で特定行政庁が指定するもの=3項道路といいます。
⑧幅員6m未満の道で、特定行政庁が認めて指定したもの=4項道路といいます。
建築基準法第43条に「建築物の敷地は道路に2m以上接しなければならない」と記されている。
同規定は、都市計画区域並び準都市計画区域内で建築物を建てる時に必要な条件になります。
この建築基準法第42条には道路が次のように定められています。
①道路法による道路で幅員が4m以上のもの(自動車専用道路を除く)=1項道路という。
②都市計画事業や宅地分譲等で開発された幅員が4m以上もの=2号道路又は開発道路という。
③建築基準法が施行される昭和25年11月23日またはそれ以降にその地域が都市計画区域に指定された日に道として存在していた幅員が4m以上のもの=既存道路という。
④計画中の歳計画道路で2年以内に事業施行が予定されているものと役所が指定したもの=計画道路という。
⑤道路位置指定を受けた道路=位置指定道路または5号道路といいます。
⑥前項③と同条件ですが、幅員4m未満の道路で建物が立ち並んでおり、特定行政庁が指定するもので、道路中心線から水平距離2mの線、片側ががけ地、河などの場合はその境界線から4mの線を道路の境界線とみなす=2項道路または422(ヨンニーニー道路)といいます。
⑦前項⑥と同じ条件ですが、土地の状況によりやむを得ない場合は2mを1.35m以上、4mを2.7m以上の範囲で特定行政庁が指定するもの=3項道路といいます。
⑧幅員6m未満の道で、特定行政庁が認めて指定したもの=4項道路といいます。
③「位置指定道路」
まとまった大きい土地を不動産会社が取得し、区割りのうえ分譲住宅を建築するような場合道路を造ります。分譲地全体の地積が500㎡以上の土地で、都市計画法の開発許可を要する場合は「2号道路=開発にひょる道路」となります。
開発許可不要な規模の土地では位置指定道路で対応することがあります。
4分割程度の分譲ですと、道路正面の土地2区画とその奥2区画は正面道路からの専用通路として道路に2m以上接道した旗竿地区画分譲で対応し、6区画以上になる分譲の場合、参照図のように位置指定道路にて対応することになります。
位置指定道路の名義は各敷地所有者での共有又は分有することになりますが、将来時点における土地の売却を鑑みると、売却時点でのほかの敷地所有者の同意が不要なので分有の方が煩わしくないです。
開発許可不要な規模の土地では位置指定道路で対応することがあります。
4分割程度の分譲ですと、道路正面の土地2区画とその奥2区画は正面道路からの専用通路として道路に2m以上接道した旗竿地区画分譲で対応し、6区画以上になる分譲の場合、参照図のように位置指定道路にて対応することになります。
位置指定道路の名義は各敷地所有者での共有又は分有することになりますが、将来時点における土地の売却を鑑みると、売却時点でのほかの敷地所有者の同意が不要なので分有の方が煩わしくないです。
④二項道路
4mに満たない道路に家が立ち並んでいる地域があります。
これらの道路は建築基準法上「2項道路」とよばれる道路であることが多いです。
この道路に接道している土地に建物を建築する場合、既存の道路中心線から対象土地側へ2mになるようにセットバックした位置が道路境界とみなされます。
セットバック部分の敷地は建築確認の対象となる敷地面積に算入されません。
もちろん、建物や門・塀などの工作物も建てることはできません。
セットバックした敷地部分は、行政に狭隘道路申請を出すことで無償にて道路と境の縁石等を移動して道路形状としてもらうことができます。
これにより道路として提供した敷地部分は公の道路として編入され固定資産税等の課税も減免されることになります。
これらの道路は建築基準法上「2項道路」とよばれる道路であることが多いです。
この道路に接道している土地に建物を建築する場合、既存の道路中心線から対象土地側へ2mになるようにセットバックした位置が道路境界とみなされます。
セットバック部分の敷地は建築確認の対象となる敷地面積に算入されません。
もちろん、建物や門・塀などの工作物も建てることはできません。
セットバックした敷地部分は、行政に狭隘道路申請を出すことで無償にて道路と境の縁石等を移動して道路形状としてもらうことができます。
これにより道路として提供した敷地部分は公の道路として編入され固定資産税等の課税も減免されることになります。
⑤計画道路
計画道路とは、「都市計画法に基づいて新たな道路築造や既存道路を変更する計画のある道路です。
現に道路が完成していなくても、特定行政庁が2年以内を目途に事業の執行を予定しているものとして指定することで、これにより建築基準法上の道路として取り扱われ原則として対象道路予定地での建築物は建てることができなくなります。
また、現在時点で大きな道路に接道していない場合でも、将来、計画道路に接道する予定であれば道路に接道することになります。
更に道路計画があっても事業決定がされていなければ、将来立ち退くか、取り壊すことで将来道路となる敷地部分に木造や鉄骨造に限って2階建までであれば建築は可能です。
なお、この場合計画道路として予定されている敷地の一部または全部を建築確認の対象敷地面積に算入することができます。
現に道路が完成していなくても、特定行政庁が2年以内を目途に事業の執行を予定しているものとして指定することで、これにより建築基準法上の道路として取り扱われ原則として対象道路予定地での建築物は建てることができなくなります。
また、現在時点で大きな道路に接道していない場合でも、将来、計画道路に接道する予定であれば道路に接道することになります。
更に道路計画があっても事業決定がされていなければ、将来立ち退くか、取り壊すことで将来道路となる敷地部分に木造や鉄骨造に限って2階建までであれば建築は可能です。
なお、この場合計画道路として予定されている敷地の一部または全部を建築確認の対象敷地面積に算入することができます。