登記名義人が所有者だと思って・・・
不動産登記名義人と真実の所有者
民法は、不動産をはじめモノの売買はそのモノの売主（所有者）と買主が売りましょう・買いましょう・・・と売買する意思表示で以て成立するとされています。
世の中に売買の対象となるものはたくさんありますが、不動産の場合はその資産価値の大きさから登記制度が設けられいます。通常、不動産売買がされるとそのモノの所有権を第三者に示し、この不動産は私のモノ・・・として第三者への所有権主張の対抗要件として売主から買主へ所有権移転登記がなされます。（通常は司法書士により登記手続き代行がされます）現在において登記する・しないは義務ではありませんが、不動産売買が完了しているにも関わらず所有権移転登記をせずに、売主名義のままで放置していますと、売主に悪意があれば、自身の登記名義を以てさらに、知識なき第三者へ自身の所有権を信じさせ二重売買を企む・・・なんてことにもなりかねません。
よく「信じるモノは救われる」といいますが、登記制度には基本公に示す公示力は認められますが、公に信じさせる公信力はない・・・とされていますので、登記名義だけを以て信じてしまいお金を払ったけれども不動産は自分のモノにならず…みたいな救われないケースもありうることを知っておきましょう。
世の中に売買の対象となるものはたくさんありますが、不動産の場合はその資産価値の大きさから登記制度が設けられいます。通常、不動産売買がされるとそのモノの所有権を第三者に示し、この不動産は私のモノ・・・として第三者への所有権主張の対抗要件として売主から買主へ所有権移転登記がなされます。（通常は司法書士により登記手続き代行がされます）現在において登記する・しないは義務ではありませんが、不動産売買が完了しているにも関わらず所有権移転登記をせずに、売主名義のままで放置していますと、売主に悪意があれば、自身の登記名義を以てさらに、知識なき第三者へ自身の所有権を信じさせ二重売買を企む・・・なんてことにもなりかねません。
よく「信じるモノは救われる」といいますが、登記制度には基本公に示す公示力は認められますが、公に信じさせる公信力はない・・・とされていますので、登記名義だけを以て信じてしまいお金を払ったけれども不動産は自分のモノにならず…みたいな救われないケースもありうることを知っておきましょう。
相続登記
相続が発生することで所有権は移転されます。
登記制度は第三者への所有権主張対抗要件である・・・としましたが、相続による所有権移転の場合はその対抗要件について不動産売買と少し違いがあります。
どう違う？かというと、相続を原因とする所有権移転の場合、法定相続分については、登記がなくても対抗できるとされていますので基本不要とされています。
ただし、法定相続分を超える部分については登記により登記の対抗力が必要となります。ですので、相続により所有権を取得した法定相続分については登記がなくても第三者へ所有権を主張し対抗することができます。
不動産の所有権移転登記申請をしますと、申請時に登録免許税という税金が課せられます。この税負担も発生することから、相続が発生した財産の所有権移転登記をせず放置状態のままの不動産が膨大にあります。
一次相続、二次相続、さらには三次相続・・・と相続登記放置により所有者不明地が増え続けその面積の合計は約410万ha（九州全土に匹敵）もあることが分かっています。
このような事態から、これ以上増やさないための施策として「相続登記の義務化」が令和3年度中にも実現されることになっています。
登記名義人と真実の所有者が一致する公示制度の実現にはまだ時間を要しますが、不動産取引の安心安全性の確保から公示（登記）と権利の一体性が重要です。
登記制度は第三者への所有権主張対抗要件である・・・としましたが、相続による所有権移転の場合はその対抗要件について不動産売買と少し違いがあります。
どう違う？かというと、相続を原因とする所有権移転の場合、法定相続分については、登記がなくても対抗できるとされていますので基本不要とされています。
ただし、法定相続分を超える部分については登記により登記の対抗力が必要となります。ですので、相続により所有権を取得した法定相続分については登記がなくても第三者へ所有権を主張し対抗することができます。
不動産の所有権移転登記申請をしますと、申請時に登録免許税という税金が課せられます。この税負担も発生することから、相続が発生した財産の所有権移転登記をせず放置状態のままの不動産が膨大にあります。
一次相続、二次相続、さらには三次相続・・・と相続登記放置により所有者不明地が増え続けその面積の合計は約410万ha（九州全土に匹敵）もあることが分かっています。
このような事態から、これ以上増やさないための施策として「相続登記の義務化」が令和3年度中にも実現されることになっています。
登記名義人と真実の所有者が一致する公示制度の実現にはまだ時間を要しますが、不動産取引の安心安全性の確保から公示（登記）と権利の一体性が重要です。