不動産投資…って。
不動産投資の考え方
不動産投資とは、不動産を活用する・不動産に資金と入れ不動産に働いてもらってキャッシュフローすることになります。
つまり資金をどのような不動産に入れるか？ということになりますので、
1、土地に投資する
2、土地と建物に投資する
3、建物だけに投資する
まずは大きく分類すると、3つのカテゴリーになります。
基本は土地を更地のまま貸付け賃料を得る。
建物などを建築しませんので、車両や資材などの一時保管場所として使用してもらいますので借地権などの煩わしい問題・リスクもありませんが、収益率などは低いです。
次に土地に建物を建築して運用するスタイル
すでに土地を所有していれば具体的に実現可能ではありますが、土地を所有していなければ土地を取得後建物を建築となりますので資金調達について充分な計画検討が必要になります。
期待する収益・運用利回りは建物からの収益によります。
この場合の利回りは前述の通り既に土地を所有している場合と土地を取得して建物を建築する場合とでは資金投下に相違がありますから利回りも変動することになります。
建物を建てて貸付る場合は、土地の所有者が建物を建てて建物賃貸借事業とするケース・
土地を定期借地事業として貸付けて借地権者が建物を建てるケースがあります。
地主が賃貸建物を建設する際の建築資金は、主として銀行からの融資を受けるのがほとんどです。
地主さんへの不動産投資アプローチにてアパート建築して運用しませんか？運用して将来の生活資金を確保しておきましょう・・・相続税対策にアパートを建てて借金をして負の資産をつくることでプラスの資産を圧縮しておきましょう・・・建築資金の返済は入居者から頂戴する賃料で払っていけますよ・・・空き室になって賃料収入がなくなったり、減収になるリスクを回避する方法として弊社が一括借上げしますから安定した収入が保証されます・・・なトークが爆裂されますが投資で失敗すると資産を売却しなければならない事態になり、売却しても尚借入金が残るというリスクを覚えておかなくてはなりません。
建築資金の全額を借入金に頼ってしまうような運用計画は見直し、入居率が7割～8割を保ちながら長期の借入金返済計画と目先の利回りにフォーカスし過ぎず、元本の目減りに意識しておくことが大事です。
不動産融資はALLノンリコースローン（非遡及型融資）をとってますから、不動産価値を評価しその価値に融資をしてますから、万一返済が滞った場合は融資対象不動産（担保不動産）を売却することで返済を免れるような融資形態になります。
ちなみに、我が国の住宅ローンは、先のノンリコースローンに対してリコースローン（遡及型融資）としてますから融資対象不動産に担保設定はしますから不動産担保価値を評価しながらも「融資をする人」の評価に融資可否の審査に重きをおきます。
つまり資金をどのような不動産に入れるか？ということになりますので、
1、土地に投資する
2、土地と建物に投資する
3、建物だけに投資する
まずは大きく分類すると、3つのカテゴリーになります。
基本は土地を更地のまま貸付け賃料を得る。
建物などを建築しませんので、車両や資材などの一時保管場所として使用してもらいますので借地権などの煩わしい問題・リスクもありませんが、収益率などは低いです。
次に土地に建物を建築して運用するスタイル
すでに土地を所有していれば具体的に実現可能ではありますが、土地を所有していなければ土地を取得後建物を建築となりますので資金調達について充分な計画検討が必要になります。
期待する収益・運用利回りは建物からの収益によります。
この場合の利回りは前述の通り既に土地を所有している場合と土地を取得して建物を建築する場合とでは資金投下に相違がありますから利回りも変動することになります。
建物を建てて貸付る場合は、土地の所有者が建物を建てて建物賃貸借事業とするケース・
土地を定期借地事業として貸付けて借地権者が建物を建てるケースがあります。
地主が賃貸建物を建設する際の建築資金は、主として銀行からの融資を受けるのがほとんどです。
地主さんへの不動産投資アプローチにてアパート建築して運用しませんか？運用して将来の生活資金を確保しておきましょう・・・相続税対策にアパートを建てて借金をして負の資産をつくることでプラスの資産を圧縮しておきましょう・・・建築資金の返済は入居者から頂戴する賃料で払っていけますよ・・・空き室になって賃料収入がなくなったり、減収になるリスクを回避する方法として弊社が一括借上げしますから安定した収入が保証されます・・・なトークが爆裂されますが投資で失敗すると資産を売却しなければならない事態になり、売却しても尚借入金が残るというリスクを覚えておかなくてはなりません。
建築資金の全額を借入金に頼ってしまうような運用計画は見直し、入居率が7割～8割を保ちながら長期の借入金返済計画と目先の利回りにフォーカスし過ぎず、元本の目減りに意識しておくことが大事です。
不動産融資はALLノンリコースローン（非遡及型融資）をとってますから、不動産価値を評価しその価値に融資をしてますから、万一返済が滞った場合は融資対象不動産（担保不動産）を売却することで返済を免れるような融資形態になります。
ちなみに、我が国の住宅ローンは、先のノンリコースローンに対してリコースローン（遡及型融資）としてますから融資対象不動産に担保設定はしますから不動産担保価値を評価しながらも「融資をする人」の評価に融資可否の審査に重きをおきます。
どう考える？賃貸建物
建物について日本と外国では考え方が違います。
外国では建物は常に維持管理につとめ時代とともに変わっていくライフスタイルに応じてグレードをアップさせたり、リノベーションしたりしながら50年、100年さらにそれ以上の時間耐用させるように努めヴィンテージ建物にすることが意識されます。
比べて日本ではここ近年、建物に付加価値を見出し過去には15年、20年もすれば建物価値なし・・・みたいに捉えられ壊して建替えを見直し、より永く居住していく100年住宅を目指すような取り組みがされてきております。
不動産投資というと土地、建物あるいは土地プラス建物一括が通常ですが、不動産価値としてみますと、土地は価値が下がらないですが、建物は新築後から経年とともに減価していき価値がなくなるものと考えるところがありますので、経年とともに賃料も下がって当然的見方がされます。
仮に1000万円をかけて建物を建築し、これを20年で償却するとしますと年間50万円ずつ建物の価値が減少していくわけです。
得られる賃料の設定を建物の価値の5％と設定しますと20年間の運用ですからざっくり1050万円の収益になります。この間建物への維持管理としての資金投入をせずに20年を迎えますと基本建物は償却することで建替えをはじめ賃料の下落設定は余儀なく行われることになります。
一方で、賃料を得ながら20年の間に適度な入居者の定着や入居率アップのための魅力ある建物の維持管理やリノベーションなどに資金を投入することで実際はそれらの費用を加算してはおりますが、20年後の建物は引き続き魅力のあるいい歳のととり方をした建物を想定することができますので大きな賃料設定の下落はさけられます。
投資不動産のオーナーが将来にわたりできるだけ多くの収益を得るには、当初より建物価値が減価しにくい建物を建築する、運用途中で入れる投資資金ができるだけ少ない建物を建築しておくことになります。
外国では建物は常に維持管理につとめ時代とともに変わっていくライフスタイルに応じてグレードをアップさせたり、リノベーションしたりしながら50年、100年さらにそれ以上の時間耐用させるように努めヴィンテージ建物にすることが意識されます。
比べて日本ではここ近年、建物に付加価値を見出し過去には15年、20年もすれば建物価値なし・・・みたいに捉えられ壊して建替えを見直し、より永く居住していく100年住宅を目指すような取り組みがされてきております。
不動産投資というと土地、建物あるいは土地プラス建物一括が通常ですが、不動産価値としてみますと、土地は価値が下がらないですが、建物は新築後から経年とともに減価していき価値がなくなるものと考えるところがありますので、経年とともに賃料も下がって当然的見方がされます。
仮に1000万円をかけて建物を建築し、これを20年で償却するとしますと年間50万円ずつ建物の価値が減少していくわけです。
得られる賃料の設定を建物の価値の5％と設定しますと20年間の運用ですからざっくり1050万円の収益になります。この間建物への維持管理としての資金投入をせずに20年を迎えますと基本建物は償却することで建替えをはじめ賃料の下落設定は余儀なく行われることになります。
一方で、賃料を得ながら20年の間に適度な入居者の定着や入居率アップのための魅力ある建物の維持管理やリノベーションなどに資金を投入することで実際はそれらの費用を加算してはおりますが、20年後の建物は引き続き魅力のあるいい歳のととり方をした建物を想定することができますので大きな賃料設定の下落はさけられます。
投資不動産のオーナーが将来にわたりできるだけ多くの収益を得るには、当初より建物価値が減価しにくい建物を建築する、運用途中で入れる投資資金ができるだけ少ない建物を建築しておくことになります。
運用利回りの数値はいろいろある
投資用の不動産ですが、その本質は投資に対するリターンによる利回り＝投資利回りが判断指数になります。
この運用利回りを表す数値にはいくつかありますので意識することが重要です。
通常、不動産屋各位が表示したり、数値として用いる利回りは「直接利回り」とか「グロス利回り」「表面利回り」と呼ばれるものが多くをしめます。
この数値は単純に不動産から得られる1年間の総収入を投資する金額で割り戻した数値を指しておりますので、対象不動産を所有し維持していくために必要となる各種の経費・・・例えば固定資産税などの公租公課のほか管理費や火災保険料などの費用になります。投資不動産を保有し維持していき且つ運用するために必要となる費用は1年間から得られる収入から費用として控除された残額が実際に手元に残こる金額になりますので実際に運用利回りとしては高い数値になります。
ですので、この表面利回りの数値をみて、これはリターンが悪くないので投資しても短期にて償却ができる・・・と早速に判断してはいけません。
アバウトではありますが、目安として単純表面利回りの数値から2％から3％程度は下げた数値と捉えていいかと思います。
正味収入利回りは、年間総収入を総投資金額で割り戻します。
年間賃料等キャッシュフロー総額から必要総費用÷総投資額で算出できます。
このほかにも、「正味手取り額利回り」や「自己資本手取り現金利回り」
正味手取り額利回りは、純収入から借入金利息、借入金元本、各種税金などを控除した残額を投資金額で割り戻した数値。
自己資金が多くなれば利回りは上がり、自己資金が少なければ下がります。
因って数値がゼロの時自己資金割合が投資採算の分岐点指標となります。
現金を投資不動産に使った場合のキャッシュフロー割合をイメージするのに適します。
自己資本手取り現金利回りは、
（純収入－借入金利息－借入金元本－税金）÷自己資金 で算出できます。
借入金の元本返済額を考慮せずに、あくまで自己資金の投資額に対して運用利回りを数値にしたものになります。
現金資産をお持ちの場合に、その現金を対象不動産に投資した場合とほかの金融資産に投資した場合の比較に適しています。
ただ、借入金元本返済額を組み入れておりませんので、これについては将来時点での対象不動産を売却した際に含み益があればいいですが、もし含み損が発生しますと、自己資金部分に充当しますから持ち出しということになります。
つまり元本割れを起こすことになることを想定しておかなければなりません。
ただ、不動産の場合は他の金融商品に比べると比較的リスクは少ないといえます。
この運用利回りを表す数値にはいくつかありますので意識することが重要です。
通常、不動産屋各位が表示したり、数値として用いる利回りは「直接利回り」とか「グロス利回り」「表面利回り」と呼ばれるものが多くをしめます。
この数値は単純に不動産から得られる1年間の総収入を投資する金額で割り戻した数値を指しておりますので、対象不動産を所有し維持していくために必要となる各種の経費・・・例えば固定資産税などの公租公課のほか管理費や火災保険料などの費用になります。投資不動産を保有し維持していき且つ運用するために必要となる費用は1年間から得られる収入から費用として控除された残額が実際に手元に残こる金額になりますので実際に運用利回りとしては高い数値になります。
ですので、この表面利回りの数値をみて、これはリターンが悪くないので投資しても短期にて償却ができる・・・と早速に判断してはいけません。
アバウトではありますが、目安として単純表面利回りの数値から2％から3％程度は下げた数値と捉えていいかと思います。
正味収入利回りは、年間総収入を総投資金額で割り戻します。
年間賃料等キャッシュフロー総額から必要総費用÷総投資額で算出できます。
このほかにも、「正味手取り額利回り」や「自己資本手取り現金利回り」
正味手取り額利回りは、純収入から借入金利息、借入金元本、各種税金などを控除した残額を投資金額で割り戻した数値。
自己資金が多くなれば利回りは上がり、自己資金が少なければ下がります。
因って数値がゼロの時自己資金割合が投資採算の分岐点指標となります。
現金を投資不動産に使った場合のキャッシュフロー割合をイメージするのに適します。
自己資本手取り現金利回りは、
（純収入－借入金利息－借入金元本－税金）÷自己資金 で算出できます。
借入金の元本返済額を考慮せずに、あくまで自己資金の投資額に対して運用利回りを数値にしたものになります。
現金資産をお持ちの場合に、その現金を対象不動産に投資した場合とほかの金融資産に投資した場合の比較に適しています。
ただ、借入金元本返済額を組み入れておりませんので、これについては将来時点での対象不動産を売却した際に含み益があればいいですが、もし含み損が発生しますと、自己資金部分に充当しますから持ち出しということになります。
つまり元本割れを起こすことになることを想定しておかなければなりません。
ただ、不動産の場合は他の金融商品に比べると比較的リスクは少ないといえます。
内部収益率・・・って何？
不動産投資は中長期に渡り運用することが通例です。
つまり現在の運用実績が5年、10年、さらにそれ以上の時間軸において常に一定という保証はありません。
因って、不動産の運用収益率にあってはこの時間軸要素を取り入れて想定利回りを組むことが重要になります。
時間的要素を利回りの指標にしたものが内部収益率となり海外では不動産投資指標として用いられています。
よく、昔の100万円は今の貨幣価値におきかえると・・・と語られますが、現在の100万円が10年後の100万円ではなく120万円になっているかもしれません。
ですが、120万円になっていたとしても、現在の100万円と同じモノしか買えなかったり、サービスなどの提供がうけれないかもしれません。
つまり数値は100万円から120万円になっていても120万円が100万円の貨幣価値を上回り良くなっているとはいえないわけです。
ですので、この数値を比較するうえで時間軸を考慮することになります。
10年後の120万円は果たして現時点ではいくらになるのか？これを割り戻して現在価値に置き換える＝割り戻しをする割引率を想定します。
つまり現在の運用実績が5年、10年、さらにそれ以上の時間軸において常に一定という保証はありません。
因って、不動産の運用収益率にあってはこの時間軸要素を取り入れて想定利回りを組むことが重要になります。
時間的要素を利回りの指標にしたものが内部収益率となり海外では不動産投資指標として用いられています。
よく、昔の100万円は今の貨幣価値におきかえると・・・と語られますが、現在の100万円が10年後の100万円ではなく120万円になっているかもしれません。
ですが、120万円になっていたとしても、現在の100万円と同じモノしか買えなかったり、サービスなどの提供がうけれないかもしれません。
つまり数値は100万円から120万円になっていても120万円が100万円の貨幣価値を上回り良くなっているとはいえないわけです。
ですので、この数値を比較するうえで時間軸を考慮することになります。
10年後の120万円は果たして現時点ではいくらになるのか？これを割り戻して現在価値に置き換える＝割り戻しをする割引率を想定します。
投資不動産の価格
バブル崩壊までの我が国の不動産価格は保有するだけで時間の経過とともにその価値が高まり価格も下がることがない土地神話がありました。そのころから不動産の価格を試算するうえで用いられているのが「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」と言われる算出法になります。
この中でも多くの不動産業各位が用いる試算法が「取引事例比較法」になります。
勿論他の2つの試算法も併用しながら算出された試算価格を比較考量しますが3つのすべて用いらなければならないということはありません。
試算対象となる不動産の種類や属性により試算価格算出に用います。
「取引事例比較法」
試算対象不動産に類似した実際の不動産取引事例を事例地として用いて査定対象物件と事例地の評点を算出したうえで試算価格を求めます。
実際に多くの取引事例のある住宅地などの試算価格算出には適していますが事業用ビルなどの試算価格算出には適しません。
「原価法」
試算対象土地を更地として類似する周辺土地事例から更地試算価格を求めます。
試算対象地上に既存する建物については、査定時点での再調達原価を求めこれから試算価格算出時点までの経年に伴う物理的・機能的・経済的減価を控除のうえ査定時点での現在価値を求めます。
先の土地試算価格と建物現在価値を加算し、土地・建物を一体とした一戸建てとしての市場性を鑑み試算価格を考量します。
「収益還元法」
主として商業用ビルやレジデンスなど不動産を貸付運用することで収益をあげる不動産価格を試算するうえで採用する手法になります。
運用不動産の価格試算において最も採用される価格算出法になります。
算出価格はその不動産の産み出すキャッシュフロー＝収益力により差がでます。
実際に対象不動産が産み出しているキャッシュ若しくは産み出すであろう想定できるキャッシュから空き室率など加味し具体的キャッシュフロー額を調整します。
次に運用するために必要になる経費（固定資産税）を計上します。
先の収入から経費を控除し得られた数値を期待する運用利回りで割り戻すことで得られた価格が同法による不動産価格になります。この価格が対象不動産の収益価格となります。
期待する運用利回りが高いほど良いわけですが、4～5％程度が一般的です。
ちなみに・・・
賃料が10万円、利回りが10％なら＝10万円×12月÷0.1＝1,200万円
賃料が10万円、利回りが7％なら＝10万円×12月÷0.07＝1,700万円
賃料が10万円、利回りが4％なら＝10万円×12月÷0.04＝3,000万円
つまり、利回りが低下すると不動産の価格が上昇することになります。
収益還元法における不動産価格は、査定時点における現在価格が建物用途、規模、築年数経過等どの程度の運用利回りが所在する周辺地域市場にて利回り相場感なのか？という指標が重要になります。
この中でも多くの不動産業各位が用いる試算法が「取引事例比較法」になります。
勿論他の2つの試算法も併用しながら算出された試算価格を比較考量しますが3つのすべて用いらなければならないということはありません。
試算対象となる不動産の種類や属性により試算価格算出に用います。
「取引事例比較法」
試算対象不動産に類似した実際の不動産取引事例を事例地として用いて査定対象物件と事例地の評点を算出したうえで試算価格を求めます。
実際に多くの取引事例のある住宅地などの試算価格算出には適していますが事業用ビルなどの試算価格算出には適しません。
「原価法」
試算対象土地を更地として類似する周辺土地事例から更地試算価格を求めます。
試算対象地上に既存する建物については、査定時点での再調達原価を求めこれから試算価格算出時点までの経年に伴う物理的・機能的・経済的減価を控除のうえ査定時点での現在価値を求めます。
先の土地試算価格と建物現在価値を加算し、土地・建物を一体とした一戸建てとしての市場性を鑑み試算価格を考量します。
「収益還元法」
主として商業用ビルやレジデンスなど不動産を貸付運用することで収益をあげる不動産価格を試算するうえで採用する手法になります。
運用不動産の価格試算において最も採用される価格算出法になります。
算出価格はその不動産の産み出すキャッシュフロー＝収益力により差がでます。
実際に対象不動産が産み出しているキャッシュ若しくは産み出すであろう想定できるキャッシュから空き室率など加味し具体的キャッシュフロー額を調整します。
次に運用するために必要になる経費（固定資産税）を計上します。
先の収入から経費を控除し得られた数値を期待する運用利回りで割り戻すことで得られた価格が同法による不動産価格になります。この価格が対象不動産の収益価格となります。
期待する運用利回りが高いほど良いわけですが、4～5％程度が一般的です。
ちなみに・・・
賃料が10万円、利回りが10％なら＝10万円×12月÷0.1＝1,200万円
賃料が10万円、利回りが7％なら＝10万円×12月÷0.07＝1,700万円
賃料が10万円、利回りが4％なら＝10万円×12月÷0.04＝3,000万円
つまり、利回りが低下すると不動産の価格が上昇することになります。
収益還元法における不動産価格は、査定時点における現在価格が建物用途、規模、築年数経過等どの程度の運用利回りが所在する周辺地域市場にて利回り相場感なのか？という指標が重要になります。
期待収益率の設定
将来時点からの現在価値を求める手法にDCF法（ディスカウント・キャッシュ・フロー）があります。
将来時点における不動産価格を現在時点での価格を算出するのに割引率を定めます。
この割引率を期待する収益率と考えます。
割引率をいくらに設定しなければならない・・・という定義はありませんから、この数値をいくつに設定するか？により価格は変動することになります。
不動産投資に様々なリスクが存在します。
1、不動産市場に流動性が乏しければ換金性に劣ります。
2、運用当初の賃料が永久に継続される保証がありません。時間の経過とともに賃料が減額減少するリスク
3、不動産の稼働率低下リスク
4、近隣周辺での競合による市場性の低下や自然災害などの不可抗力的事由や不足突発的事由によるリスク
また、不動産投資においては、ほとんどが一部またはかなりの部分を借入金にて運用していることが多く、この場合における期待利回り値としての設定目安は・・・
前提条件
ex 借入金＝全体価格の80％ 借入金金利＝3％ 0.8×0.03＝0.024
自己資金20％における期待利回り＝5％ 0.2×0.05＝0.10
∴期待利回り（割引率）＝0.034（3.4％）
将来時点における不動産価格を現在時点での価格を算出するのに割引率を定めます。
この割引率を期待する収益率と考えます。
割引率をいくらに設定しなければならない・・・という定義はありませんから、この数値をいくつに設定するか？により価格は変動することになります。
不動産投資に様々なリスクが存在します。
1、不動産市場に流動性が乏しければ換金性に劣ります。
2、運用当初の賃料が永久に継続される保証がありません。時間の経過とともに賃料が減額減少するリスク
3、不動産の稼働率低下リスク
4、近隣周辺での競合による市場性の低下や自然災害などの不可抗力的事由や不足突発的事由によるリスク
また、不動産投資においては、ほとんどが一部またはかなりの部分を借入金にて運用していることが多く、この場合における期待利回り値としての設定目安は・・・
前提条件
ex 借入金＝全体価格の80％ 借入金金利＝3％ 0.8×0.03＝0.024
自己資金20％における期待利回り＝5％ 0.2×0.05＝0.10
∴期待利回り（割引率）＝0.034（3.4％）